世田谷区を中心として東京23区内とさいたま市で
“空き家管理～リフォーム”を営んでおります。
“グラウンドプロ土建株式会社”でございます。
「空き家問題と対策について考えてみましょう」の3回目です。
前回では、空き家が増えてくると国としは、何が問題になってくるか、
を書かせていただきました。
今回は、空き家を所有している人がただ持っているだけで、どんなことが問題になってくるか、また、今後はどうなりそうなのかを現状と踏まえて、考えてみます。
１.空き家の種類
「その１」でも少し書かせていただきましたが、空き家の種類をもう一度整理して、種類ごとに問題の有無や内容を見ていきたいと思います。
①二次的住宅
二次的住宅とは、いわゆる“別荘”などのことで、空き家といっても、所有者も分かっていて年に数回は利用されている空き家なので、今のところ何も問題もないかと思われます。
②賃貸用又は売却用の住宅
賃貸用はその名の通りで、賃貸マンションや戸建て賃貸などやもう既に不動産屋さんに依頼済みの売却用としての住宅などで、こちらも特に問題になっているという訳ではありません。しいて言えば、賃貸マンションなんかでの空き家は、いわゆる“空室”になってしまうので、賃貸マンションを所有しているオーナー様なんかにとっては、家賃収入が減ってしまうので、ある意味大問題ですよね。こういった問題も、弊社では取り扱っておりますので、ご相談ください。
③海外赴任などによる空き家
この空き家は、最近少しずつ増えておりまして、外資系の会社とかにお勤めで、海外赴任が決まって、ご家族で海外に移住される方の持ち家（分譲マンションも）が数年使われなくなる場合などです。こちらも特に問題になるわけでもありません。弊社でも、いくつかこういったケースの相談の問い合わせは取り扱っております。最近では、会社の福利厚生なんかで補助金が出る会社もあるので、海外赴任などをされる方は、一度確認してみても良いかもしれませんね。
④相続などにより取得した空き家
前回でもお話しましたが、相続なとによって取得した家が、そのまま使われないで放置され空き家になっていくケースです。（詳しくは前回の“１．なんで空き家が増えていくか”を参照してください。）
これから、この種類の空き家が増えていくと、いろんな問題が増えていくことになるので、対応を考えていく必要があるのです。
⑤借地などに建っている建物の空き家
これが以外と深刻な問題となる空き家です。簡単にいうと土地と建物の所有者が別になっているケースです。なぜ、これが深刻かというとなかなか対策のうちようが無いということです。
少し、説明させていただきますと、
Ａさん所有の土地を借りて、Ｂさんがお家を建てていたとします。でもＢさんには、他にも家があって、このＡさんの所有している土地に建てているお家は、あまり使わないため空き家となってしまっている。・・・・こんな状況の場合です。
放置されている空き家の所有者の対策の１つとして考えられているのが、「土地の固定資産税の軽減」（評価額の1/6、1/3）を空き家を放置している土地の所有者にたいして撤廃しましょうというものがあります。これは、土地と建物の所有者が同じ場合は、効果がありそうなのですが、土地と建物の所有者が違う場合は、空き家がどっちのせいで空き家になってしまっているのか不明確な場合が多く、なかなかこういった対策をとることが出来ないのです。
前日した、ＡさんとＢさんの例で説明しますと
空き家を放置しているのがＢさんだけどＡさんの税金が上がってしまう。Ａさんとしては、全く納得がいかないのです。
この問題は、借地権などいろんなことが絡み合っているので、なかなか解決には至らなそうです。
⑥所有者未定の空き家
所有者未定の空き家は、前項の“⑤借地などに建っている建物の空き家”と同じようなもので、解決するには時間が掛かりそうです。
以上が、空き家の種類の簡単な説明です。特に④⑤⑥が問題となってくると思われます。次章では、どんな問題があるか考えてみていきたいと思います。
２．所有者の問題点
所有者、いわゆる空き家を持っている人が、空き家をもっているとどんな問題が、今後、生じて来るかを内容別に説明したいと思います。
①固定資産税
やっぱり、何故、問題になってくるかというとお金がかかってしまうことですよね。
その１つが“固定資産税”です。固定資産税は、土地と建物に課税される税金で、土地や建物を持っている人は、必ず納めなければいけない税金です。なので、この納税義務から逃れることは出来ないのです。
現在、この固定資産税は、住宅用の土地や建物については、軽減措置が取られていて、事業用の土地や建物にかかず税金より、少し安くなっております。
・住宅用の土地の場合は、評価額の1/6（200㎡以上は1/3）
・新築の住宅の場合は、評価額の1/2（ある一定期間で大きさにも制限があります。）
住宅自体の税金については、さほど問題はないのですが、
土地の場合について、例を挙げて考えてみますと
例）150㎡で土地の評価額が120,000円/㎡の場合
土地評価額 150㎡×土地評価額120,000円/㎡＝18,000,000円
現在の固定資産税 18,000,000円×1.4％×1/6＝42,000円
この1/6が軽減措置です。
なのが、空き家には軽減措置をしないとなると
土地評価額 150㎡×土地評価額120,000円/㎡＝18,000,000円
現在の固定資産税 18,000,000円×1.4％×1/1＝252,000円
となって、一気に210,000円も多く、税金を納めないといけなくなる可能性があるのです。
まだ、実際にはこういった措置は、やってないみたいですが、そのうち執行する可能性は十分にありますよね。
他にもまだ、問題点があるのですが、ちょっと長くなってしまいそうなので、続きは次回、説明させていただきます。
規模を問わない対応を心を込めてお手伝いさせていただきます。
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